Hogyan válasszunk okosan hitelkonstrukciót? Segítünk!

Furcsa érzés váratlanul új helyzetben találni magunkat, bármiről is legyen szó. Az ember szereti a megszokott, ismert világát, ahol könnyen tájékozódik. Aztán pénzre van szükségünk, és belecsöppenünk a hitelek ismeretlen világába. Mi a teendő ilyen esetben? Segítünk!

Melyik hitelt válasszuk?

A jelenlegi egy különösen kemény helyzet, hiszen alig ért véget a covid-járvány, jött az orosz-ukrán háború, a jegybank gyorsan emeli az alapkamatot és ettől az infláció is az egekben. Ezzel együtt emelkednek a hitelkamatok, egyre drágábbá válik a banki hitelügyintézés.

Az hamar kiderül, hogy a célunknak melyik hitelkonstrukció felel meg. Amennyiben lakást szeretnénk vásárolni, érdemes banki ügyintézővel, független tanácsadóval konzultálnunk, több véleményt is meghallgatnunk, hiszen így jobban megértjük az elsőre oly idegen kifejezéseket és megismerjük a hitelfelvétel teljes folyamatát. Maradva a lakásvásárlás példájánál: ha azt tudjuk, hogy mennyi pénz hiányzik a lakásvásárláshoz, el kell döntenünk azt is, hogy új vagy használt lakást fogunk-e vásárolni. De ilyen esetben, ha sok a bizonytalanság, egy lakáshitel-kalkulátort is érdemes használatba vennünk.

Új lakás vásárlása esetén érdemes megismernünk a lakástámogatási lehetőségeket: CSOK, falusi CSOK, kamattámogatott hitelek, amelyek közül a zöld hitel kiemelkedik a maga 2,5 százalékos kamatával. Ezeknek a lehetőségeknek speciális feltételei vannak, érdemes pontosan megismerni a részleteket, elvárásokat. A CSOK a gyerekeseknek, gyermekvállalóknak nagy segítség, a zöld hitelnél pedig energetikai elvárásoknak kell a lakásunk kiválasztásakor megfelelni.

Sajnos azonban az új lakások ára nagyon sokat emelkedett, így elképzelhető, hogy maradnunk kell a használt lakásnál. Ezek esetén is érdemes a CSOK lehetőségét megvizsgálni, itt a zöld hitelre már nincs opció, az csak új lakáshoz vehető igénybe.

Mire figyeljünk?

Vannak azonban alapvető szabályok, amelyek minden jelzáloghitelnél azonosak és meghatározzák a hitelfelvétel teljes folyamatát, sőt a siker esélyét is.

A hitel összege

Látjuk, hogy milyen lakásárak vannak, könnyedén meghatározhatjuk, hogy meddig nyújtózkodhatunk: az önerőből kell kiindulnunk. Ez az a pénz, amivel már rendelkezünk, ennek aránya el kell, hogy érje a lakás értékének 25-30 százalékát. A hitel pontos összegét a bank majd az értékbecslés ismeretében tudja csak meghatározni. Tehát a felvehető hitel összegét az önerő és a lakás értékének ismeretében lehet kiszámítani. De van még egy szempont, ami alapvetően kihat a felvehető hitel mennyiségére. Ez pedig a jövedelmünk.

A JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) ad választ arra a kérdésre, hogy adott jövedelem mellett mekkora hitel felvételére számíthatunk. Vagyis: milyen arányban terhelhető a havi jövedelmünk egy hitel felvételével. Lássuk a számokat! Lakáshitel esetén 500 ezer forintos nettó jövedelem alatt kamatperiódustól függően az alábbi arányokat fogadja el a bank: 

• 5 éves kamatperiódusig 25 százalék;
• 5-10 éves kamatperiósnál 35 százalék;
• 10 év vagy annál hosszabb kamatperiósnál 50 százalék.

500 ezer forintos nettó jövedelem vagy az felett: 

• 5 éves kamatperiósig 30 százalék;
• 5-10 éves kamatperiósnál 40 százalék;
• 10 év vagy annál hosszabb kamatperiósnál 60 százalék.

Tehát egy 400 ezer forintos havi nettó jövedelem és 10 éves kamatperiódus esetén 200 ezer forint lehet a havi törlesztőnk maximuma.

Törlesztőrészlet

A havi törlesztő az a paraméter, amire szinte mindenki odafigyel a hitel felvétele során, hiszen egyszerű annak meghatározása, hogy mekkora törlesztést vállalhatunk be biztossággal. Itt okos megoldást kell kialakítanunk, hiszen az alacsony törlesztőrészlet nem feltétlenül jó választás: ez ugyanis csak úgy oldható meg – adott hitelösszeg esetén –, ha a futamidőt növeljük. A nagyobb futamidő viszont a teljes kamatteher jelentős növekedését is jelenti. Érdemes a számunkra leginkább megfelelő törlesztő-kamatperiódus-futamidő arányt egy lakáshitel-hitelkalkulátor használatával kialakítani.

Kamatperiódus

Vannak változó kamatozású hitelek, amikor a kamat egy irányadó kamatláb (BUBOR) változását követi. A mostani emelkedő kamatkörnyezetben jobb fix kamatozású hitelt választani, itt többnyire 5-10-15 éves periódus mellett tehetjük le a voksunkat. Látni fogjuk, hogy a változó kamat a legalacsonyabb, itt viszont a futamidő alatt a kamat növekedni fog és bizonytalan lesz a törlesztésünk összege. A fix kamatperiódus esetén a periódus hosszával nagyobb kamatokat látunk, de legalább biztosak lehetünk abban, hogy az így meghatározott törlesztő a periódus alatt nem fog változni!

THM

A THM (teljes hiteldíj mutató) azt mutatja meg, hogy mennyit fizetünk a hitelért, mi a költségünk, mit kell visszafizetnünk összességében a felvett hitel összegén felül. A THM egy százalékos érték, éves alapon kifejezi a hitel összes költségének arányát a hitel teljes összegéhez viszonyítva. Minél alacsonyabb a THM, annál olcsóbb a hitel.

Az internetnek hála, már otthonról is elkezdhetjük a hitel kiválasztását. Sorra vehetjük a hitelek fenti tulajdonságait és ezek alapján összehasonlíthatjuk a bankok ajánlatait. Ugyanakkor igénybe vehetjük a lakáshitel-kalkulátorokat is, amelyek sok fejfájástól és munkától kímélhetnek meg minket.